Dramatische Konkurrenz wichtiger Grundrechte im Verkehrswertverfahren

Die Konkurrenz der im Grundgesetz fundamentalen Artikel 13 Abs. 1 GG (Schutz der Privatsphäre) und Artikel 14 Abs. 1 GG (Gewährleistung des Eigentums) im Rahmen des Verkehrswertverfahrens in der Zwangsversteigerung ist ein bisher ungelöstes Problem und führt in vielen Fällen zu Grundrechtsverletzungen. Das Bundesverfassungsgericht wird sich im Rahmen einer von uns veranlassten Verfassungsbeschwerde hoffentlich im kommenden Jahr dessen annehmen.

Was steckt konkret dahinter? Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens sorgt Art. 14 Abs. 1 GG dafür, dass der Schuldner vor einer Verschleuderung seines Eigentums zu schützen ist. Zu diesem Zweck sagt § 85a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) aus, dass im ersten Zwangsversteigerungstermin (bzw. so lange wie noch überhaupt kein wirksames Gebot abgegeben worden ist, also ggf. auch im 2. Versteigerungstermin oder darüber hinaus) kein Gebot einen Zuschlag erhalten darf, das unter 50% des Verkehrswertes liegt. Verkehrswert, das ist der Wert, welcher unter Berücksichtigung aller individueller Faktoren zur derzeitigen Marktlage vermutlich zu erzielen ist.

Der Verkehrswert wird vom Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt, wobei das Gericht zu dieser Feststellung in der Regel ein Sachverständigengutachten einholt. Der Sachverständige (und auch das Gericht) ist verpflichtet, sich an die Vorgaben des Art. 13 Abs. 1 GG zu halten, also die Privatsphäre zu achten, was bedeutet, niemand kann sich den Zugang zur Wohnung erzwingen. Da der Gutachter zumindest theoretisch für die Richtigkeit seines Gutachtens und damit seiner Werteinschätzung haftet, wird er in der Regel aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung des Versteigerungsobjekts einen sog. Sicherheitsabschlag in seine Bewertung einarbeiten, der oft bis zu 30% beträgt. Das bedeutet im Ergebnis, dass die Grenze für den Schutz vor Verschleuderung in der Versteigerung bedeutend niedriger ausfällt und damit die Garantie des Art. 14 Abs. 1 GG verletzt ist.

Solange Wohnungseigentümer und Wohnungsbesitzer die selbe Person ist, liegt es in dessen eigenem Ermessen, wie er verfahren will, auch wenn selbst da die aufgeworfene Frage grundsätzlich im Raume steht. Aber richtig schlimm wird das, wenn ich als Schuldner beispielsweise Eigentümer einer Wohnanlage bin, in der alle Mieter dem Gutachter den Zutritt verweigern und es daher zu dem im Gutachten dann festgeschriebenen „Wertverlust“ für mich als Eigentümer kommt. Natürlich könnte man einwenden, dass ich als Vermieter von meinem Recht auf Besichtigung pochen könnte (dafür müsste ich jedoch einen triftigen Grund haben, der das Mietverhältnis betrifft, was aber hier definitiv nicht vorliegt, es sei denn, ich belüge meine Mieter und gebe z.B. vor, dass Renovierungen geplant wären), aber auch praktisch ist das in der Regel nicht zu verwirklichen, da der Sachverständige gewiss nicht mehrmals kommen wird, um individuelle Besichtigungstermine zu den jeweils für die Mieter passenden Zeiten durchzuführen. Außerdem ist der zeitliche Vorlauf vor dem Besichtigungstermin in der Regel immer recht knapp bemessen.

Tatsächlich kommt es also regelmäßig dazu, dass hier die berechtigte Wahrnehmung des einen Grundrechts (Schutz der Privatsphäre) im Ergebnis die ebenfalls durch das Grundgesetz gesicherten Eigentumsrechte des Vermieters/Schuldners verletzt.

Wenn man dazu noch einbezieht, dass neuerdings immer mehr Gerichte (…dank sei den Fortbildungsveranstaltungen für Rechtspfleger und Richter…) auf die abstruse und vom Gesetz nicht gedeckte Idee verfallen, den Schuldnern verbieten zu wollen, im Falle einer fehlenden Innenbesichtigung überhaupt noch zum Gutachten Stellung zu nehmen, liegt hier ein gravierendes Rechtsproblem vor, das mittlerweile einer verfassungsrechtlichen Klärung bedarf.

Wir alle sind sehr gespannt, ob sich das Bundesverfassungsgericht wirklich der Sache annehmen wird, und falls ja, was dabei herauskommt. Die Auswirkungen auf die zukünftige Praxis der Zwangsversteigerung könnten sich jedenfalls als überaus bedeutend erweisen.

Mit den besten Wünchen zum bevorstehenden Jahreswechsel

Ihr/Euer Admin

Print Friendly