{"id":194,"date":"2013-12-26T11:56:52","date_gmt":"2013-12-26T10:56:52","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.bzvi.de\/?p=194"},"modified":"2018-05-26T13:41:53","modified_gmt":"2018-05-26T12:41:53","slug":"dramatische-konkurrenz-wichtiger-grundrechte-im-verkehrswertverfahren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.bzvi.de\/?p=194","title":{"rendered":"Dramatische Konkurrenz wichtiger Grundrechte im Verkehrswertverfahren"},"content":{"rendered":"

Die Konkurrenz der im Grundgesetz fundamentalen Artikel 13 Abs. 1 GG (Schutz der Privatsph\u00e4re) und Artikel 14 Abs. 1 GG (Gew\u00e4hrleistung des Eigentums) im Rahmen des Verkehrswertverfahrens in der Zwangsversteigerung ist ein bisher ungel\u00f6stes Problem und f\u00fchrt in vielen F\u00e4llen zu Grundrechtsverletzungen. Das Bundesverfassungsgericht wird sich im Rahmen einer von uns veranlassten Verfassungsbeschwerde hoffentlich im kommenden Jahr dessen annehmen.<\/strong><\/em><\/p>\n

Was steckt konkret dahinter? Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens sorgt Art. 14 Abs. 1 GG daf\u00fcr, dass der Schuldner vor einer Verschleuderung seines Eigentums zu sch\u00fctzen ist. Zu diesem Zweck sagt \u00a7 85a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) aus, dass im ersten Zwangsversteigerungstermin (bzw. so lange wie noch \u00fcberhaupt kein wirksames Gebot abgegeben worden ist, also ggf. auch im 2. Versteigerungstermin oder dar\u00fcber hinaus) kein Gebot einen Zuschlag erhalten darf, das unter 50% des Verkehrswertes liegt. Verkehrswert, das ist der Wert, welcher unter Ber\u00fccksichtigung aller individueller Faktoren zur derzeitigen Marktlage vermutlich zu erzielen ist.<\/p>\n

Der Verkehrswert wird vom Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt, wobei das Gericht zu dieser Feststellung in der Regel ein Sachverst\u00e4ndigengutachten einholt. Der Sachverst\u00e4ndige (und auch das Gericht) ist verpflichtet, sich an die Vorgaben des Art. 13 Abs. 1 GG zu halten, also die Privatsph\u00e4re zu achten, was bedeutet, niemand kann sich den Zugang zur Wohnung erzwingen. Da der Gutachter zumindest theoretisch f\u00fcr die Richtigkeit seines Gutachtens und damit seiner Werteinsch\u00e4tzung haftet, wird er in der Regel aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung des Versteigerungsobjekts einen sog. Sicherheitsabschlag in seine Bewertung einarbeiten, der oft bis zu 30% betr\u00e4gt. Das bedeutet im Ergebnis, dass die Grenze f\u00fcr den Schutz vor Verschleuderung in der Versteigerung bedeutend niedriger ausf\u00e4llt und damit die Garantie des Art. 14 Abs. 1 GG verletzt ist.<\/p>\n

Solange Wohnungseigent\u00fcmer und Wohnungsbesitzer die selbe Person ist, liegt es in dessen eigenem Ermessen, wie er verfahren will, auch wenn selbst da die aufgeworfene Frage grunds\u00e4tzlich im Raume steht. Aber richtig schlimm wird das, wenn ich als Schuldner beispielsweise Eigent\u00fcmer einer Wohnanlage bin, in der alle Mieter dem Gutachter den Zutritt verweigern und es daher zu dem im Gutachten dann festgeschriebenen \u201eWertverlust\u201c f\u00fcr mich als Eigent\u00fcmer kommt. Nat\u00fcrlich k\u00f6nnte man einwenden, dass ich als Vermieter von meinem Recht auf Besichtigung pochen k\u00f6nnte (daf\u00fcr m\u00fcsste ich jedoch einen triftigen Grund haben, der das Mietverh\u00e4ltnis betrifft, was aber hier definitiv nicht vorliegt, es sei denn, ich bel\u00fcge meine Mieter und gebe z.B. vor, dass Renovierungen geplant w\u00e4ren), aber auch praktisch ist das in der Regel nicht zu verwirklichen, da der Sachverst\u00e4ndige gewiss nicht mehrmals kommen wird, um individuelle Besichtigungstermine zu den jeweils f\u00fcr die Mieter passenden Zeiten durchzuf\u00fchren. Au\u00dferdem ist der zeitliche Vorlauf vor dem Besichtigungstermin in der Regel immer recht knapp bemessen.<\/p>\n

Tats\u00e4chlich kommt es also regelm\u00e4\u00dfig dazu, dass hier die berechtigte Wahrnehmung des einen Grundrechts (Schutz der Privatsph\u00e4re) im Ergebnis die ebenfalls durch das Grundgesetz gesicherten Eigentumsrechte des Vermieters\/Schuldners verletzt.<\/p>\n

Wenn man dazu noch einbezieht, dass neuerdings immer mehr Gerichte (…dank sei den Fortbildungsveranstaltungen f\u00fcr Rechtspfleger und Richter…) auf die abstruse und vom Gesetz nicht gedeckte Idee verfallen, den Schuldnern verbieten zu wollen, im Falle einer fehlenden Innenbesichtigung \u00fcberhaupt noch zum Gutachten Stellung zu nehmen, liegt hier ein gravierendes Rechtsproblem vor, das mittlerweile einer verfassungsrechtlichen Kl\u00e4rung bedarf.<\/p>\n

Wir alle sind sehr gespannt, ob sich das Bundesverfassungsgericht wirklich der Sache annehmen wird, und falls ja, was dabei herauskommt. Die Auswirkungen auf die zuk\u00fcnftige Praxis der Zwangsversteigerung k\u00f6nnten sich jedenfalls als \u00fcberaus bedeutend erweisen.<\/p>\n

Mit den besten W\u00fcnchen zum bevorstehenden Jahreswechsel<\/p>\n

Ihr\/Euer Admin<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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